<이론편>상가주택 단점~!!! 이것 때문에 안산다고? 말이 돼?

상가주택, 다가구, 원룸 건물 등 수익형 주거 건물을 주변에서 산다고 하면, 항상 따라오는 말이 있을 겁니다.

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"야~! 원룸은 관리하기 힘들어"

 

"그거 세 안나가면 어쩔래?"

 

"세입자가 속썩인다드라..."

 

"세 다시 맞출 때 고장 난 거 수리하려면 수리비용이 더 들어~!!!"

 

"건물 청소하는 거 어떻게 할래?"

 

"뭐 고쳐달라 뭐 해달라... 다 신경 쓰다가 니 할 일 못할걸~!!!"

 

"수리하고, 중개수수료 내고, 세금 내고하면 막상 니 손에 남는 거 없다"

 

"차라리 아파트를 사~~!!!"

 

"차라리 목 좋은 구분상가를 해라~!!"

 

또 뭐가 있을까요?

 

음...

 

"나중에 팔 때 안 팔리면 어떻게 해"

 

"상가주택은 추워서 못살아~!!"

 

"그 비싼걸... 그 돈으로 다른데 투자하지~!!!"

 

또... 음... 우선 생각나는 것들은 이 정도입니다.

이 칼럼은 다음에 다른 질문들이 떠오르면 후속작으로 연재해봐야겠습니다.

 

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그럼 하나하나 집어보겠습니다.

 

첫 번째로.

 

"야~! 원룸은 관리하기 힘들어"

 

이 부분은 많은 이야기가 함축되어 있을 것 같습니다.

임차인이 이런저런 불만을 이야기할 수도 있고, 이것 저것 고쳐달라고 할 수도 있고, 얼마 안 있다가 나간다고 할 수 도 있고, 세를 안 낼 수 도 있고, 이기적으로 옆집에 피해를 줄 수도 있고... 많죠?

 

이 마저도 이야기해봅시다.

 

임차인의 불만은 뭘까요?

고장 난 거?, 옆 집 윗집 시끄러운 거? 그거 왜 정말 큰 일은 많지 않을 거예요.

고장 난 거? 오래되어 큰 누수가 있지 않은 이상 옵션이 고장 난 건 A/S 기사를 부르면 해결이 날테고, 수도나 문틀 등 고장난건 인근 철물점 사장님과 친해져 그쪽으로 일을 몰아주면 적은 출장비로 바로 해결이 됩니다.

물론 내 시간이 허락되어 직접 해줄 수도 있겠죠.

 

수도꼭지 가는 것, 콘센트 가는 것, 형광등 가는 것, 그리고 무언가 부러진 것 교체하는 것 등 아주 쉽게 할 수 있으며 모르면 유튜브에 다 나와있죠.

 

직접 하기 싫으면 위에 말한 것처럼 의뢰할 수도 있겠죠?^^

 

얼마 안 있다가 나간다고 하는 부분은 크게 걱정할 필욘 없죠.

계약기간이 있기 때문에 그 기간 내 먼저 나갈 때는 본인이 다른 임차인을 맞추고 나가야 하고, 그때 발생한 중개수수료는 최초 계약 시 만기 전 계약 종료할 경우 새로운 임차인을 맞추고, 중개수수료를 임차인이 지불한다는 특약 하나면 처리됩니다.

 

상태가 좋으며 시세가 적정하다면... 큰 걱정 없겠죠.

 

 

"세 안내면 어쩔래?"

 

보통은 세를 잘 냅니다.

혹 안 낸다면 보증금에서 제외하고 차후 돌려주면 됩니다.

혹 5~6개월 장기로 밀리게 되면 어떻게 하냐고요? 임대인이 바본가요?

첫 달부터 문자 등 관리를 하고 혹 2~3달 밀리게 되면 내용증명 등 발송하여, 지속적으로 밀리게 되어 보증금이 사라지기 전에 명도소송을 하면 되죠.

 

사실 명도소송까지 간 경우는 극히 드물기에 이 점도 크게 걱정하지 않아도 됩니다.

 

 

"공실 되면 어쩔래?

 

해서 처음 투자할 때 공실율 등도 예측해보며 여러 각도로 분석해서 투자하면 좋습니다.

이 점은 차후 연재될 제 칼럼들을 읽어가며 감을 잡으면 될 것입니다.

 

"세입자가 속 썩인다더라..."

 

임차인과 임대인의 마찰은 임대료가 아닌 이상에 야 사소한 생활규칙이나 임대인이 임대인으로서의 역할을 제대로 못할 경우 발생합니다.

 

임대인이 제 역할을 못한다는 것은 고장 나서 수리를 해줘야 할 때 미루는 경우가 대표적이죠.

그리고 사소한 생활 규칙은 보통 쓰레기를 버리고, 계단 및 복도에 짐을 쌓아둔다던지 인데... 이런 것들은 최초 계약 시 방법 및 규칙을 정해서 알려주면 큰 문제없습니다.

 

오히려 본인이 임대인이 되며 건물주병에 걸려 갑질 하지 않게 될까~~ 그 점을 주의하세요.

저도 돌이켜보면 1~2달 그랬던 것 같습니다.

물론 공인중개사라는 업에 있기도 했고, 임대인 임차인 양쪽을 모두 겪고 있고, 간접적으로 안 좋은 점, 아쉬운 점을 겪다 보니 쉽게 빠져나오긴 했습니다.

 

이 것도 계획에 없었지만 차후 칼럼으로 연재해보도록 하겠습니다.

 

 

"세 다시 맞출 때 고장 난거 수리하려면 수리비용이 더 들어~!!!"

 

오래되어 고장난 것은 수익률 계산할 때 장기 충당 수선 금 조로 미리 책정을 해두면 좋고, 비용을 사용한다 해도 나중에 종합소득세 낼 때 차감할 수 있으니 세금이 줄어들겠죠. 사업을 영위하기 위한 비용이니까요.

 

혹 임차인의 부주의로 고장이 난 것들은 임대료 반환 시 해당 부분을 제외하고 돌려주면 되기 때문에 걱정 안 하셔도 됩니다.

 

 

"건물 청소하는 거 어떻게 할래?"

 

청소업체 부르세요.

보통 1주일에 1차례 청소를 해주는데 꼼꼼하게 잘해줍니다.

매일 본인이 청소하는 임대인도 계시지만, 전 사실 힘들더라고요.

그 청소에 얽매여 스트레스받을 바에는 청소비를 내는 게 속 편하고, 관리비 항목에 추가할 경우 청소비도 내 할당 부분만 내면 되니 1~2만 원 선이면 됩니다.

(저희 지역은 보통 6~7만 원선이고 세대당 1만 원씩 받으면 보통 1~2만 원 선에서 임대인이 내게 되더라고요.)

 

 

"뭐 고쳐달라 뭐 해달라... 다 신경 쓰다가 니 할 일 못할걸~!!!"

 

이건 위에서 말씀드린 것처럼 주변 철물점 사장님과 거래를 하면 쉽게 처리됩니다.

사실 사람이 살아가면서 집이 고장 나는 경우가 얼마나 있겠습니까?

 

 

"수리하고, 중개수수료 내고, 세금 내고 하면 막상 니 손에 남는 거 없다"

 

그래도 남습니다.

아파트에 혼자 살면서 관리비 내고, 대출 이자 내는 것보다는 훨씬 많이 남습니다.

이 부분은 실전 편에 매물 접수된 것들 정리할 때 예상 세금 등을 함께 정리해 놓도록 하겠습니다.

 

 

"차라리 아파트를 사~!!"

 

사람 성향에 따라 다를 수 있지만, 단순히 아파트라 해서 더 많이 오르는 것은 아니더라고요.

이 부분은 차후 한번 별도 칼럼으로 정리해보도록 하겠습니다.

 

 

"차라리 목 좋은 구분 상가를 사라~!!!"

 

내 집다로 구분상가 따로... 돈 많으면 그렇게 해도 될 것 같습니다.

하지만, 우린 작은 돈으로 차근차근 굴려서 부를 일궈야 하고, 아파트 하나와 퇴직금 조금, 모아 놓은 돈 조금으로 아파트 유지하면서 구분상가 하나 사서 원하는 만큼의 수익을 얻기는 쉽지 않을 겁니다.

혹 정말 여유가 된다 해도 비상금으로 일정 금액은 남겨두는 게 좋겠죠.

 

하지만, 정말 내가 돈이 여유롭고, 목표 수익률이 낮다면 그렇게 하는 것도 추천드립니다.

아무래도 신경 쓸게 더 줄어들 테니까요.

 

 

"나중에 팔 때 안 팔리면 어떻게 해~!!"

 

잘 관리하고, 수익률 잘 나온다면 아파트 팔리는 거나 매한가지입니다.

실 예로 제가 이전에 저희 지역 판매율을 정리해보니 제가 소지하고 있던 상가주택 단지의 판매율이 3%대이고, 바로 앞 아파트 판매율은 6%대로 터무니없이 차이 나진 않았었습니다.

 

아파트가 2배 더 잘 팔리지만, 목이 좋은 상가주택은 이보다 더 좋습니다.

이 부분 역시 어떤 자리가 좋은지 차후 작성토록 하겠습니다.

 

 

"상가주택은 추워서 못 살아~!!"

 

요샌 공사 자재가 좋아서 단열 잘 됩니다.

혹 예전 구옥을 사시는 경우도 단열공사를 하면 따뜻합니다.

저는 예전 아파트 관리비 나가는 돈보다 상가주택 냉난방비가 더 적게 나옵니다.

 

 

"그 비싼걸... 그 돈으로 다른데 투자하지~!!!"

 

대출받고, 전세 끼고 하면 아파트 한채 가격으로 매매가 가능합니다.

그러면서 차후 시세 차익과 월세를 함께 가지고 갈 수 있는 좋은 투자처입니다.

 

이상 생각나는 상가주택 단점들을 정리해보았습니다.

물론 더 많은 단점이 있을 테고, 그에 못지않는 장점이 있을 겁니다.

 

다만, 제가 우려되는 것은 실제로 해보지 않고, 정확하게 알아보지도 않고, 그저 주변 사람들이 000 카더라~~~ 라는 말만 듣고 투자 대상에서 제외해버리는 우를 범하지 않길 바랍니다.

 

좋은 투자를 위해서는 나의 사고에 유연성을 더해야 합니다.