불법건축물 양성화 절차 및 이행강제금

안녕하세요.

이번 시간은 불법건축물 양성화 절차 및 이행강제금에 대한 이야기를 하고자 합니다.

 

이번 글의 순서는

 

첫 번째. 어떤 경우 불법건축물이 되는지와

두 번째. 불법건축물이 되었을 경우의 불이익 즉 이행강제금 등을

세 번째. 불법을 합법으로 바꾸는 불법건축물 양성화 절차에 대해 

 

이야기를 하도록 하겠습니다.

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우선 불법건축물이라고해서 불안해하지 마시고, 사면 안돼!!! 하는 생각을 갖기 전에

오늘의 내용을 잘 숙지한 후 양성화를 할때의 비용 및 절차가 이러하니 투자해도 되겠어!

또는 이행강제금이 이 정도 수준이라면 향후 이익이 이만큼이니 투자를 해도 되겠어!

등과 같이 리스크를 줄이는 방향으로 생각해보세요.

 

항상 남들이 하지 않는 곳에도 수익은 발생하기 나름이니까요.^^

 

그럼 본격적으로 이야기를 시작하겠습니다.

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첫번째. 불법건축물 어떤 것이 있나요?

 

건축물이 불법건축물이라는 낙인이 찍히는 것은 크게 두 가지가 있습니다.

하나는 실질적(내용상) 불법건축물이고

나머지 하나는 형식적(절차상)불법 건축물입니다.

 

보통 우리가 흔하게 접하는 것은 실질적(내용상) 불법건축물이 대다수일 것입니다.

이런 경우 불법건축물 양성화 비용 또는 이행강제금을 염두해 두고 투자를 하셔야 합니다.

 

우리가 흔하게 알고 있는 불법건축물의 내용은 보통 증축이 많습니다.

• 가령 복도로 뽑은 면적에 샷시등을 설치해서 베란다 공간으로 활용한다던지,
• 혹은 옥상에 불법 증축하여 옥탑방을 만드는 방법
• 건물 마당에 간이 창고를 만들어 증축하는 방법
• 혹은 1가구로 승인을 받았으나 원룸 4~5개 등 불법으로 구조를 변경한 사례

등 다양합니다.

 

사실 불법건축물도 건축물 대장을 보면 불법건축물이라고 나옵니다.

하지만 간혹 적발이 되지 않아 건축물대장에 불법건축물이라고 나오지 않은 경우가 간혹 있기에 

위의 사례를 미리 파악해두면 좋습니다.

 

보통 꼬마빌딩 (다가구, 단독, 상가주택 등)을 구매하는 게 아니라면 보통은 발코니 공간을 베란다 새시를 설치해서 별도 공간을 확보한 빌라 등을 쉽게 접하는 불법 종류가 될 테고, 혹은 복층으로 다락방으로 허가는 받았으나 실상 다락방에 보일러 배관 및 화장실 설치 등을 하면 안 되는데 편의를 위해 설치한 경우 불법이 되게 됩니다.

 

실제로는 베란다 새시 부분은 외관에서 보여 쉽게 적발이 되지만, 복층의 경우 내부를 들어와야 하기 때문에 적발될 확률이 낮습니다.

 

그래 알겠어.

그럼 대체 벌금을 얼마나 내야하는거지?

 

라는 궁금중을 가지고 계시다면 바로 아래 글을 읽으시면 됩니다.

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두 번째 불법건축물 이행강제금

 

우선 불법 형태 및 지자체에 따라 내용은 달라질 수 있으니 꼭 불법건축물을 매매하게 될 경우 지자체에 확인하시기 바랍니다.

 

1년에 많게는 2번가량 청구되었고 예전의 경우 5년 지자체에 따라 2년 청구한 후 이후 불법건축물이라는 딱지는 붙어있어도 별도의 이행강제금이 청구되지는 않았지만, 최근에는 계속적으로 청구를 하는 방향으로 되고 있으니 꼭 확인해보라는 말씀을 들은 적이 있으실 겁니다.

 

이 부분은 해당 불법건축물이 주택이고 국민주택 규모(85㎡) 이하라면 최장 5년까지 청구한다 라는 내용 때문입니다.

 

우선 이행강제금의 적용은 어떤 불법이냐에 따라 다릅니다.

 

• 건폐율 초과 : 건축물 시가표준액 * 50/100 * 위반면적 * 80/100
• 용적률 초과 : 건축물 시가표준액 * 50/100 * 위반면적 * 90/100
• 무허가 건물 : 건축물 시가표준액 * 50/100 * 위반면적 * 100/100
• 신고 위반 : 건축물 시가표준액 * 50/100 * 위반면적 * 70/100

으로 건축물 시가표준액과 위반면적이 가장 큰 변수입니다.

보통 무허가 건물에 투자할 만큼 좋은 투자처 찾기는 힘드니 보통 건폐율 초과와 용적률 초과가 가장 많은 비중을 차지하고 있습니다.

 

건축물 시가표준액을 확인하는 방법은

주택의 경우 아래 글을 참고하시면 되시고

buja-cafe.tistory.com/30

2021년 개별공시지가 조회 방법(부동산 공시가격 알리미)

주택 외 건축물의 경우 아래 위택스를 참고하시면 됩니다.

 

www.wetax.go.kr/main/?cmd=LPTINB1R0

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마지막, 불법건축물 양성화 절차

 

양성화 방법은 두 가지가 있습니다.

하나는 당연히 불법 부분을 합법으로 철거 또는 변경을 해야 하는 물리적 공사 부분이 있고

추인 허가 제도를 통하는 방법이 있습니다.

 

공사를 하는 부분은 비용 부분을 체크해서 철거 또는 원상복구를 하는 부분이라 여기서 따로 논하지는 않겠습니다.

돈만 있음 되는 부분이니까요.

물론 그 공사 자체가 불가하며 불법건축물 양성화가 불가할 경우 이행강제금을 지속적으로 내야 하겠죠.

 

그럼 추인허가 제도에 대해 이야기하겠습니다.

 

기본 상식상으로 불법이라 해도 무조건적으로 철거하게 되면 경제적 손실이 발생하기에 사후 양성화를 할 수 있도록 하는 제도입니다.

이는 최소 1회 이상 이행강제금을 납부한 이후에 이용할 수 있습니다.

불법을 저질렀으니 벌은 받자~!라는 의미이죠.

 

물론 불법건축물 양성화를 하기 위해서는 몇 가지 조건이 따릅니다.

 

• 도시계획 용도지역 및 건축법 관련 규정 내 건축물
• 기준면적 다세대 주택 전용면적 85㎡ 이하 / 다가구주택 연면적 165 ㎡이하(상가주택은 주택이 전체면적의 1/2 이상일 경우)
• 해당 지차체의 불법건축물 양성화 기간 내

그 외에도 여러 조건이 있지만, 불법건축물로 낙인이 찍혔다 해도 양성화할 수 있는 방법이 존재하고 있으니

투자 시 해당 사항을 고민한 후 결정하시기 바랍니다.

 

이행강제금을 내도 충분한 수익이 발생한다면?

남들은 모르지만 나는 양성화할 수 있다면?

 

그렇다면 불법건축물을 토대로 매가 조정을 한다던지, 이행강제금 이상의 월세 수익을 발생시킬 능력이 된다면

투자를 해도 되지 않을까 합니다.