갈산주공1단지 아파트 재건축 가능성 있는 이야기인가요?

최근 갈산 주공 1단지 아파트에 대한 문의가 많습니다. 보유하고 계신 분, 사고자 하시는 분 모두 말입니다. 사시는 분은 지금 금액이 가파르게 올랐는데 괜찮은 거냐고 문의하고 보유하시는 분은 더 오를 것 같은데 지금 안 팔 거라는 의견과 거품이니 지금 잘 털고 나갈 거예요 하는 의견으로 나뉩니다.

 

해서 오랜만에 작성하는 칼럼은 2가지 관점에서 작성해보고자 합니다. 

첫번째. 갈산동 주공아파트 재건축 가능성이 있는 건가요?

두 번째. 과연 어느 정도 가격대가 적정 가격일까요?

이렇게 두 가지 궁금증에 대한 답이 될 것입니다. 항상 제가 글 작성 전에 말씀드리지만 제 나름의 객관적 의견일 뿐이니 그저 참고만 하시기 바랍니다. 다양한 관점에서의 분석은 좋은 것이니까요. 

 

그럼 시작하겠습니다.

 

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첫 번째. 갈산동 주공아파트 재건축 가능성이 있는 건가요?

여기서 재건축 가능성에 대해서라면 있다고 말씀드리고 싶습니다. 다만 언제 되는지, 몇 평으로 분양이 될지, 사업성은 어떨지에 대한 디테일한 이야기를 하고자 한다면 조금 다른 이야기가 될 것 같습니다.

 

1. 갈산동 주공아파트 재건축 언제 될까요?

우선 최근 부평구에서 재건축 중인 부평 아파트는 81년식이었고, 현재 안전진단 통과된 산곡동 한양아파트의 경우 84년식 건물이었습니다. 부평 아파트의 경우 30년 차부터 진행되어 재건축 착공까지 10년이라는 시간이 흘렀고, 한양아파트의 경우 36년 차가 되면서 이제 안전진단 통과가 되었습니다. 

 

현재 갈산 주공아파트는 딱 30년 차가 되었습니다. 만으로는 내년 6월경이 되면 30년이 될 것입니다. 어떻게 보시나요? 안전진단이 내년에 통과될 것 같나요? 제 생각에는 관리가 잘되고 있기 때문에 안전진단 통과가 어려울 것으로 보입니다. 그럼 산곡동 한양아파트처럼 35~6년 차는 되어야 한다면 지금부터 5년간 가격의 흐름은 어떻게 될까요?

 

2. 몇 평으로 단지를 구성해야 수익이 날까요?

우선 리모델링 진행 시 기존 세대수에 15% 수준까지 추가될 수 있으니 재건축을 기준으로 보았을 때 15% 수준 이상의 일반분양이 발생하는 타입을 확인해 보겠습니다.

 

1) 기본 정보

갈산주공아파트 기본 정보

2) 용적률별 일반분양 비율

갈산주공아파트 재건축 시 일반분양 비중

참고로 용적율별 타입별 필요 대지지분은 [돈 되는 재건축 재개발] 책을 참고하였으며, 부동산 투자 공부를 하신다면 필독서로 추천드립니다. <<책 구매하러 가기 클릭>>

뭐 이미 많은 분들이 읽으셨을 거라 생각됩니다.^^

 

그 외 51 타입과 39 타입은 최근 분양한 SK해모로, 한라비발디 신원 아침 등을 참고하였습니다.

위 표를 보면 알겠지만 제3종 일반주거지역인 갈산 주공아파트의 경우 기본 용적률에서 여러 완화를 적용받아 허용용적률 250%를 적용받았다는 가정으로 뽑아보았는데 전체 39 타입으로 가는 게 아니라면 오히려 조합원 분양분보다 적은 실정입니다.

 

추가적인 기부채납 등으로 상한 용적률 300%를 꽉 채웠을 경우 59 타입부터 39타입까지 모두 일반 분양할 물량이 확보됩니다. 다만 앞서 이야기한것처럼 15% 수준은 리모델링을 하는 것으로도 충분히 가지고 갈 수 있는 수준이기에 이 역시 39타입과 51 또는 59타입 혼합으로 가지고 가야 재건축 시 일반분양 물량을 충분히 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

 

갈산 주공아파트 보유하신 예비 조합원분들 아셨죠? 무슨 수를 쓰든 용적률 최소 275% 수준 이상은 받아야 합니다.

 

인천지역 용적률 완화 관련 이전 글을 읽어보시면 재건축 분석 시 도움이 되실 겁니다.

buja-cafe.tistory.com/39

인천 용적률 계획 조정안(재개발, 재건축 예정지 투자 전 분석 자료)

 

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그래 알겠어. 우리 으샤 으샤해서 잘 한번 만들어보자 하고 생각이 드시나요? 아니면 이 정도면 가능성 있으니 투자해도 되겠군 하는 생각이 드시나요? 어떤 생각이 들었든 뒤의 글을 더 읽어보고 결정하시기 바랍니다.

 

두 번째. 과연 어느 정도 가격대가 적정 가격일까?

지금 너무 오른 건 아니야? 아니면 더 오를까? 요새 부동산이 너무 고점인 것 같은데?... 어떤 의문점이든 항상 분석 후 결정하는 습관을 갖기를 바랍니다. 아직 이 부분은 저 역시 분석 전입니다. 이제 분석해서 추가적인 글을 작성하겠습니다.

 

갈산주공아파트 적정가격 예시

당장 현시점에서 재건축이 되었을 때를 기준으로 분양예정가와 분담금을 정리해보았습니다.  SK해모로를 기준으로 작성되었음을 사전에 말씀드립니다.

 

현시점에서 평강 건축비 650만 원으로 잡았을 경우 예상 분담금은 1억 3천~3억 2천 가량 수준입니다. 내가 산 금액에 앞의 분담금을 추가로 납부해야 조합원 물건을 받을 수 있다는 것입니다.

 

현재 갈산 주공아파트가 평형에 따라 다르지만 1억 7천~3억이 조금 안 되는 정도로 시세가 형성되어있습니다. 여기에 내 돈을 더하는 것이니 39 타입으로만 재건축이 진행된다고 가정하면 대략 3억 4천에서 4억 정도 수준으로 사게 된다고 보면 됩니다. 이렇게 보면 음... 좀 거품이 심한데 라고 생각할 수 있을 겁니다.

 

그 밑의 재건축 시점에 대한 데이터를 보면 조금 다릅니다. 건축비용은 물가인상률 4% 수준을 적용하고 아파트 매가는 8% 수준을 적용한다면( 삼산 1단지 기준 10년간 연평균 8% 수준 오름) 39 타입으로 재건축 진행된다는 가정하에는 매수 적정금액은 2억 8천~3억 8천만 원가량까지 가능합니다.

 

지금 현재 평형대비 1억씩은 더 주어도 나중에 똔또이(?)가 된다는 것이겠죠?  

 

 

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여기서 몇 가지 더 생각할 거리가 있습니다.

 

첫 번째. 부동산 상승률이 8% 수준을 유지될 것이냐?

 

두 번째. 그 당시 부동산 시장이 어떠할 것이냐?

 

세 번째. 재건축 시점은 어떻게 될까? 빨라질수록 더 저렴하게 사야 합니다. 물가상승률보다 부동산 상승률이 높아 수익이 커지는 것이니까요.

 

네 번째. 이 긴 시간 동안 이 투자가 최선은 모르겠지만 차선은 되는 수준이냐?

 

충분히 고민하시고 투자하시기 바랍니다.

충분히 고민하시고 적절한 시점에 매도하시기 바랍니다.

 

해당 글을 기준으로 부평구 30년이 다되어가는 아파트들 분석을 모두 진행하도록 하겠습니다.

오늘은 시간이 너무 많이 걸렸네요. 1일 1 분석을 목표로 5월 안에 웬만한 부평구 30년 인근 아파트들 분석을 마무리하도록 하겠습니다.

 

물론 해당 가격은 참고만 하시길 바랍니다. 예전 욱일아파트의 경우 전 2억 4천 가량까지가 적절하다 분석했으나 부동산 시장의 급격한 상승장으로 3억대도 충분히 매력 있는 수준이 되었으니까요.